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泰国房产报告 | 探究曼谷房产价格的主要驱动力

发布时间:2019-07-26文章来源:戛纳环球
? ? ? ?随着泰国房产市场的日渐火爆,很多人开始关注曼谷的房产现状。近期世邦魏理世泰国分公司执行总监James Pitchon在一则报告上面分析了曼谷30年发展史及其房产特点,并揭秘了驱动曼谷房产价格的主要因素。今天小编为大家解析,以便大家更好了解曼谷的房产状况。
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泰国房产报告 | 探究曼谷房产价格的主要驱动力
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?一、曼谷公寓30年发展及现状?
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? ? ? ?1979年,《泰国公寓法案》通过,外国人可以合法持有永久产权公寓项目。到1988年,曼谷市中心只有大约2600套已完工的公寓,而今天,曼谷共有公寓140000套,曼谷及周边五个省份组成的曼谷大都会区共有公寓630000套。
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? ? ? ?1988年,在曼谷购买期房公寓的单价为20000-25000泰铢/平米,买家只能得到未装修的毛坯房。与30年前相比,目前新项目的平均价格上涨了1000%以上,曼谷黄金地段的新开发的期房项目以30多万泰铢/平米的价格出售。
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泰国房产报告 | 探究曼谷房产价格的主要驱动力
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? ? ? ?人们常说,“位置,位置,位置”是房地产投资的关键,但曼谷相邻的项目之间的价格差异很大。另外几乎所有已完工项目与期房项目价格都有很大的不同,即使位置相邻,不同项目的价格差异也很大。
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泰国房产报告 | 探究曼谷房产价格的主要驱动力

比如:在20世纪80年代后期,市中心最好的公寓项目是Somkid Gardens,期房项目价格为35000泰铢/平米。
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如今,Somkid Gardens项目的转售价格17万泰铢/平米起,而仅500米之隔的其它项目,如
(1)SC Asset于2016年推出的28Chidlom项目,目前还未完工, 单价为35万泰铢/平米,
(2)Sansiri的 98Wireless项目,于2016年完工,据报道售价为70万泰铢/平米。

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泰国房产报告 | 探究曼谷房产价格的主要驱动力
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? ? ? ?一般来说新房产项目的价格是由土地成本、建筑成本、开发商的利润率以及人们愿意支付的价格驱动的;而二手房产的价格不是由成本驱动的,而是由人们愿意支付的价格驱动的。
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? ? ? ?CBRE经过研究推动曼谷房产价格上涨的各种因素,发现曼谷某些项目价格上涨而其它项目价格不上涨的原因,是曼谷房产未来的潜在供应量不受政府规划的严格限制。
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泰国房产报告 | 探究曼谷房产价格的主要驱动力
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? ? ? ?在曼谷,一些项目价格未上涨的因素主要有两个方面,一是“技术过时”,例如低天花板,建筑设计和规格不符合投资者的要求。另一个是 “故意过时”,即公寓持有人未能维护和升级物业的公共区域,使其越来越不吸引潜在的投资人。
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? ? ? ?总的来说,曼谷每栋建筑的定价规则都不同,对于同区域的房产来说,这种不同项目之间的价格差异比在其他城市更为显着。所以了解推动曼谷公寓定价的因素非常重要。
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?二、推动曼谷公寓价格上涨因素?
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?01? 位置和土地价格?
? ? ? ?位置和地价是决定价格非常重要的因素。目前曼谷最贵的新房产项目都集中在伦披尼,沙吞,素坤逸以及沿河区的几条路上,最优质的位置是由交通的可达性决定的。
? ? ? ?据数据显示,近30年,曼谷地价上涨了10倍以上,在2018年4月-6月曼谷的地价平均上涨了32.3%。泰国的土地供不应求,不断推高房产价格上涨。
? ? ? ?另外社区也是非常重要的因素,业主和租客都希望居住在一个有便利设施的高端社区,而区域的优势会决定这个社区的质量。
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?02? 房龄?
? ? ? ?在曼谷,近几年由于新项目规划不受政府管控,新增量比较大。新房产销售与二手房销售的比例约为每售出一套二手公寓,出售四套新公寓。但随着目前土地有限导致的新增供应量下降,同一区域转售房产的价格相对便宜,得到良好维护的二手公寓开始越来越受欢迎。
? ? ? ?以英国为例,由于各种因素,包括非常严格的规划法规,每年只有有限的新增供应量,二手房供应在待售库存中所占的比例要大得多。在英国,每售出一套新的房产,就有大约八套二手房。所以可以推测土地的有限性以及新增供应量的降低,在一定程度上会拉动转售市场发展。
? ? ? ?房龄越大,土地会升值。从理论上讲,如果建筑和物业维护的好,那么增值的土地价格将会推高转售市场房产的价格。曼谷同区域的项目由于建筑存在较大差异价格也很不同。
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?03? 项目总套数?
? ? ? ?一般来说,价格是由供求关系决定的,一个单元数量少(供应有限)的项目应该比一个单元数量多的项目表现好。然而曼谷的情况并非如此,套数多的项目满足大众投资的需求,市场知名度更高。
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?04? 项目占地面积?
? ? ? ?如果项目占地太小,则项目能见度和公共区域受限。豪华项目需要至少两个RAI(3200平方米)的面积,但最好是三个RAI(4800平方米)。
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?05? 土地比率?
? ? ? ?土地比率是总的土地面积除以单元总套数。土地会越来越贵,对于目前新开发项目,土地价格会占项目总成本的50%以上。
? ? ? ?世邦魏理仕预计,曼谷的土地价格将继续上涨,并在总价格中形成越来越大的组成部分。每个单元的土地量占比较大的项目价格会更高。
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?06? 高层建筑VS低层建筑?
? ? ? ?一般来说,曼谷的高层建筑比低层建筑表现更好,因为高层建筑往往有更好的视野,通常有更大的公共区域,更多的配套设施。一般低层建筑的公共区域较小,楼间距为3米,而高层建筑一般楼间距为6米。
? ? ? ?曼谷规划条例规定建筑限宽10米。在中央商务区的大部分地区,建筑限宽6-10米,限高23米,面积最大10000平方米,通常为7-8层。
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?07? 户型?
? ? ? ?通常户型配有一居室、两居室和三居室以及更大户型单元组合的房地产项目被认为是可以实现更高价格的豪华项目。因为只有一种大小和户型的建筑通常只吸引一部分市场投资客,从而限制潜在投资者的数量和可实现的价格。
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?08? 室内布局?
? ? ? ?对于许多投资者来说,项目的布局和实用性比面积更重要。不同类型的买家对室内布局有不同的要求。以投资为主的买家会选择承租人能接受的最小单位面积,从而提高租金收益。自住买家会喜欢更大的户型,愿意为额外的效用价值支付更高的价格。
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?09? 设计品质?
? ? ? ?除了单元布局,对建筑设计有一个整体的感知,这是非常主观的,取决于个人的感受。
? ? ? ?整体来说一些温馨的设计会增加项目好感度。如通常大堂天花板高度至少为4.5米为宜。大厅入口可以让婴儿车和轮椅自由进出。最好有单独的停车场电梯,以确保所有住客可以通过主厅,因为这提供了额外的安全性,而不是使所有人直接从停车场进入单元楼。公共配套设施设计具有实用性和经济性,以便于打理。好的厨房和浴室的公寓使项目获得更高的价格。阳台的舒适,玻璃窗的隔热和隔音性等等精装品质的设计会推动价格上涨。
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?10? 业主类型?
? ? ? ?在泰国,外国所有权有49%的限制,所以理论上,外国配额应该有溢价。“外国配额溢价”的潜力取决于外国需求水平,这种情况发生在度假胜地。
? ? ? ?对于一些拥有高比例业主占有率的建筑来说,价格会偏高,因为在这些项目中,用于转售的单元较少,造成稀缺性,理论上价格更高。投资者大部分更喜欢业主居住比例高的建筑。
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?11? 独特景观?
? ? ? ?景观的稀缺性推高了价格,有些建筑的独特景观是其他建筑所不具备的,例如可以俯瞰伦披尼公园、湄南河等等。项目中具有独特景观的特定单元也可以达到比没有景观的单元更高的价格。所以对于曼谷的项目,业主须考虑到城市的天际线景观带来的附加价值。
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?12? 物业管理与维护?
? ? ? ?物业管理和维护是决定价格非常重要的因素, 不仅仅是项目外观需要成本维护,项目内部公共区域的更新与维护也是相当重要的。
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?13? 收益率?
? ? ? ?曼谷房产的总收益有两个组成部分:租金收入和房产升值。收益率应考虑到所有风险和回报因素,在海外投资,寻求稳定的包租收益以及稳定的升值是非常重要的。
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? ? ? ?总而言之,曼谷的房价受到诸多因素共同影响,而投资人在置业的过程中,要对这些因素及行业动态多加分析权衡,才能谋得投资的最佳答案!
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